Problem ze spłatą kredytu hipotecznego – co robić krok po kroku?

Stan prawny: 7 października 2026 r.

Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego nie oznaczają, że trzeba od razu sprzedawać mieszkanie albo czekać na windykację. Najwięcej możliwości istnieje zwykle wtedy, gdy właściciel reaguje wcześnie – zanim zaległości urosną, bank wypowie umowę albo rozpocznie się egzekucja.

Najrozsądniej przejść przez kolejne etapy: policzyć realny deficyt w budżecie, skontaktować się z bankiem, sprawdzić restrukturyzację i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, a następnie porównać dalszą spłatę z dobrowolną sprzedażą nieruchomości.

Krok 1. Nie czekaj, aż powstanie duża zaległość

Jeżeli już dziś wiesz, że kolejnych rat możesz nie udźwignąć, nie warto czekać na kilka miesięcy opóźnienia. Bank ma większe możliwości restrukturyzacji, gdy sytuacja jest analizowana przed zaawansowaną windykacją.

Przygotuj prosty obraz sytuacji:

• wysokość miesięcznej raty,
• aktualny dochód gospodarstwa domowego,
• pozostałe stałe koszty,
• saldo kredytu,
• wartość nieruchomości,
• inne zobowiązania i zaległości.

Krok 2. Złóż do banku wniosek o restrukturyzację

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje mechanizm restrukturyzacji zadłużenia konsumenta, jeżeli jest to uzasadnione jego sytuacją majątkową.

Restrukturyzacja może obejmować m.in.:

• czasowe zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego,
• zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych,
• wydłużenie okresu kredytowania,
• inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

Nie ma jednej opcji najlepszej dla wszystkich. Niższa rata może oznaczać dłuższy okres spłaty i większy całkowity koszt, ale może też uratować płynność gospodarstwa domowego.

Więcej: restrukturyzacja kredytu hipotecznego – co może zaproponować bank?

Krok 3. Sprawdź Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców jest przeznaczony dla osób spłacających kredyt mieszkaniowy, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej.

Według aktualnych informacji BGK o wsparcie można ubiegać się m.in., gdy spełniony jest co najmniej jeden z warunków:

• co najmniej jeden z kredytobiorców ma status osoby bezrobotnej,
• miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego przekraczają 40% miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego,
• dochód pozostający po odjęciu kosztów obsługi kredytu nie przekracza ustawowych progów.

Wniosek składa się bezpośrednio w banku, który udzielił kredytu. Szczegóły, ograniczenia i aktualne progi opisujemy w osobnym poradniku: Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – kto może skorzystać?

Krok 4. Sprawdź, czy problem jest przejściowy czy trwały

To najważniejsza decyzja ekonomiczna.

Jeżeli dochód spadł tylko na kilka miesięcy, a potem prawdopodobnie wróci do wcześniejszego poziomu, restrukturyzacja lub czasowe wsparcie mogą wystarczyć.

Jeżeli natomiast rata jest trwale nieadekwatna do dochodów, samo odsuwanie problemu może tylko zwiększyć łączny koszt. Wtedy warto policzyć wariant dobrowolnej sprzedaży, zanim dojdą koszty windykacji i egzekucji.

Zobacz też: kiedy sprzedać mieszkanie, gdy nie stać na raty kredytu?

Krok 5. Porównaj dalszą spłatę z dobrowolną sprzedażą

Nie zaczynaj od pytania „ile dostanę za mieszkanie?”, tylko od pełnego rozliczenia:

• realna cena sprzedaży,
• saldo całkowitej spłaty kredytu,
• koszty sprzedaży,
• ewentualne inne zadłużenie,
• kwota, która zostanie po spłacie banku,
• koszt dalszego utrzymywania nieruchomości przez kolejne 6-12 miesięcy.

Jeżeli chcesz poznać realny wariant sprzedaży, możesz zamówić bezpłatną analizę i wycenę nieruchomości.

Co jeśli bank odrzuci restrukturyzację?

W przypadku odrzucenia wniosku bank powinien przekazać konsumentowi pisemne, szczegółowe wyjaśnienie przyczyny odmowy.

Jeżeli restrukturyzacja zostanie odrzucona albo okaże się bezskuteczna, ustawa przewiduje kolejny etap ochronny. Przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności bank powinien umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości przez okres nie krótszy niż 6 miesięcy.

Co jeśli cena sprzedaży nie wystarczy na cały kredyt?

W opisanej ustawowej sytuacji bank ma umożliwić spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta i wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki, przy czym może żądać innego zabezpieczenia pozostałej wierzytelności.

Więcej: dług większy niż wartość mieszkania – czy można sprzedać?

Co jeśli pojawiły się już opóźnienia?

Nie ignoruj pism i telefonów. Ustal dokładną kwotę zaległości, odsetek i kosztów. Jeżeli bank wysłał zawiadomienie o utracie zdolności kredytowej albo niedotrzymaniu warunków umowy, sprawdź termin na złożenie wniosku o restrukturyzację.

Im wcześniej sytuacja zostanie uporządkowana, tym większa szansa na dobrowolne rozwiązanie zamiast sprzedaży przymusowej.

Jeżeli bank wypowiedział już umowę, zobacz: bank wypowiedział kredyt hipoteczny – co dalej z mieszkaniem?

Czego nie robić?

• nie zaciągaj kolejnych drogich pożyczek tylko po to, aby przez chwilę zasypywać ratę hipoteczną bez planu wyjścia,
• nie ignoruj korespondencji banku,
• nie zakładaj, że sprzedaż mieszkania jest niemożliwa tylko dlatego, że jest na nim hipoteka,
• nie czekaj na komornika, jeżeli już dziś widać, że zobowiązanie jest trwale nie do udźwignięcia,
• nie sprzedawaj pod presją bez poznania realnej wartości nieruchomości.

Jak is Home może pomóc?

Nie zastępujemy banku ani doradcy restrukturyzacyjnego. Możemy natomiast szybko oszacować rynkowy wariant sprzedaży nieruchomości, sprawdzić podstawowe obciążenia i pokazać, ile środków mogłoby pozostać po rozliczeniu kredytu.

Dzięki temu możesz porównać restrukturyzację z konkretną alternatywą sprzedaży, zamiast podejmować decyzję w ciemno.

Najczęstsze pytania

Co zrobić, gdy nie stać mnie na ratę kredytu hipotecznego?

Jak najszybciej policz budżet, skontaktuj się z bankiem i sprawdź możliwość restrukturyzacji oraz FWK. Jeżeli problem jest trwały, porównaj te rozwiązania z dobrowolną sprzedażą.

Czy bank musi zaproponować restrukturyzację?

Ustawa przewiduje obowiązek umożliwienia restrukturyzacji w określonych okolicznościach, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Konkretne warunki są uzgadniane z bankiem.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak. Kredyt może zostać spłacony z części ceny sprzedaży. Więcej opisujemy w poradniku jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Czy warto czekać na poprawę sytuacji?

Jeżeli problem jest krótkotrwały, wsparcie lub restrukturyzacja mogą wystarczyć. Jeżeli deficyt jest trwały, czekanie może zwiększać koszty i ograniczać późniejsze możliwości.

Źródła

• Ustawa o kredycie hipotecznym – tekst jednolity, w szczególności art. 33-35.
• BGK – Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.

Materiał ma charakter informacyjny. Warunki pomocy i restrukturyzacji zależą od rodzaju kredytu, statusu konsumenta i indywidualnej sytuacji finansowej.