Zniesienie współwłasności nieruchomości – notariusz czy sąd?

Stan prawny: 7 października 2026 r.

Zniesienie współwłasności służy temu, aby zakończyć sytuację, w której kilka osób jest właścicielami tej samej rzeczy. Przy nieruchomości można to zrobić umownie u notariusza, jeżeli wszyscy są zgodni, albo przez sąd, jeżeli porozumienia nie ma.

Nie zawsze jednak warto od razu iść do sądu. Czasem szybsza będzie wspólna sprzedaż całej nieruchomości, spłata jednego właściciela albo sprzedaż własnego udziału. Jeżeli punktem wyjścia jest brak zgody drugiej osoby, zobacz co zrobić, gdy współwłaściciel blokuje sprzedaż.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Sam fakt, że pozostali chcą utrzymać obecny stan, nie pozbawia jednego właściciela tego uprawnienia.

Kodeks cywilny pozwala czasowo wyłączyć możliwość żądania zniesienia współwłasności na okres nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością dalszych przedłużeń na zasadach ustawowych. W typowych sytuacjach takie ograniczenie jednak nie występuje.

Trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności

1. Fizyczny podział rzeczy

Jeżeli nieruchomość da się podzielić prawnie i technicznie bez istotnej utraty wartości, możliwy jest podział na odrębne części.

W przypadku typowego mieszkania taki wariant często nie jest praktyczny. Łatwiejszy bywa przy działkach lub nieruchomościach, które można rzeczywiście podzielić.

2. Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych

To częste rozwiązanie, gdy jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie, a pozostali chcą otrzymać pieniądze. Trzeba ustalić wartość nieruchomości, wielkość udziałów oraz wysokość ewentualnych rozliczeń.

Jeżeli zniesienie współwłasności odbywa się sądownie, sąd określa także sposób i terminy spłat. Kodeks cywilny pozwala w określonych warunkach rozłożyć spłaty na raty, przy czym łączny okres nie może przekraczać dziesięciu lat.

3. Sprzedaż nieruchomości i podział ceny

Jeżeli rzeczy nie da się podzielić, a żaden współwłaściciel nie może albo nie chce jej przejąć ze spłatą pozostałych, sąd może zarządzić sprzedaż. Uzyskana kwota jest następnie dzielona z uwzględnieniem praw współwłaścicieli oraz rozliczeń ustalonych w postępowaniu.

Zniesienie współwłasności u notariusza

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zakończenia wspólności, nieruchomość można podzielić umownie. Umowa dotycząca nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Strony mogą uzgodnić m.in.:

• który współwłaściciel przejmie nieruchomość,
• wysokość spłat lub dopłat,
• termin płatności,
• sposób rozliczenia nakładów i kosztów,
• wydanie nieruchomości.

Umowne rozwiązanie daje większą kontrolę nad warunkami i zwykle jest szybsze od sporu sądowego.

Zniesienie współwłasności przez sąd

Jeżeli nie ma zgody, każdy współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym.

Sąd ustala stan współwłasności i sposób jej zakończenia. Jeżeli strony w toku sprawy dojdą do porozumienia, sąd powinien dążyć do zgodnego przeprowadzenia podziału, o ile projekt jest zgodny z prawem i nie narusza w sposób rażący interesów osób uprawnionych.

Ile kosztuje wniosek do sądu?

Zgodnie z aktualną ustawą o kosztach sądowych opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł.

To jednak nie musi być pełny koszt postępowania. Dodatkowo mogą pojawić się m.in. koszty opinii biegłego, geodety, pełnomocnika oraz dokumentów.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności?

Nie ma jednego ustawowego terminu zakończenia takiej sprawy. Czas zależy od stopnia konfliktu, liczby uczestników, konieczności wyceny przez biegłego, sposobu podziału i liczby spornych rozliczeń.

Sprawa z gotowym wspólnym projektem może wyglądać zupełnie inaczej niż wieloletni konflikt dotyczący wartości mieszkania, nakładów i sposobu korzystania.

Czy sąd zawsze wybiera sprzedaż?

Nie. Sprzedaż jest tylko jednym z możliwych sposobów zakończenia współwłasności. Kodeks cywilny preferuje podział rzeczy, jeżeli jest możliwy i nie jest sprzeczny z prawem ani przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, może zostać przyznana jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo sprzedana.

Co ze wspólnymi kosztami, remontami i czynszami?

W postępowaniu o zniesienie współwłasności mogą pojawić się rozliczenia dotyczące korzystania z nieruchomości, nakładów, wydatków i pożytków. Kodeks cywilny przewiduje, że pożytki i przychody przypadają współwłaścicielom stosownie do udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli jedna osoba przez lata finansowała całość remontów albo pobierała cały czynsz z najmu, warto zebrać dokumenty przed rozpoczęciem sporu. Szerzej: współwłasność mieszkania – kto płaci czynsz, remonty i inne koszty?

Zniesienie współwłasności a hipoteka

Hipoteka i inne obciążenia trzeba przeanalizować oddzielnie. Samo zniesienie współwłasności nie oznacza automatycznie wykreślenia hipoteki ani zwolnienia współwłaściciela z osobistych zobowiązań wobec banku.

Przed uzgodnieniem przejęcia nieruchomości przez jedną osobę warto sprawdzić dokumenty kredytowe i stanowisko wierzyciela.

Czy lepiej znieść współwłasność czy sprzedać udział?

Zniesienie współwłasności może być korzystniejsze, jeśli:

• masz czas na przeprowadzenie procedury,
• istnieje realna możliwość spłaty,
• wartość całej nieruchomości jest istotnie wyższa niż realna cena pojedynczego udziału,
• chcesz rozliczyć nakłady i sposób korzystania.

Sprzedaż udziału może być rozsądniejsza, jeśli zależy Ci przede wszystkim na szybkim wyjściu z konfliktu i nie chcesz prowadzić długiego postępowania. Porównanie obu ścieżek znajdziesz w poradniku sprzedaż udziału czy zniesienie współwłasności.

Jeżeli chcesz porównać możliwą cenę swojego udziału z alternatywą sądową, możesz zamówić bezpłatną wycenę udziału.

Najczęstsze pytania

Czy drugi współwłaściciel może odmówić zniesienia współwłasności?

Może sprzeciwiać się proponowanemu sposobowi, ale co do zasady nie może na zawsze zablokować prawa innego współwłaściciela do żądania zniesienia współwłasności.

Czy zniesienie współwłasności wymaga notariusza?

Jeżeli strony zgodnie znoszą współwłasność nieruchomości umową, potrzebny jest akt notarialny. Przy braku zgody sprawę rozstrzyga sąd.

Ile wynosi opłata sądowa?

1000 zł od wniosku, a przy zgodnym projekcie zniesienia współwłasności 300 zł. Mogą dojść dodatkowe koszty postępowania.

Czy sąd może przyznać mieszkanie jednej osobie?

Tak. Jeżeli rzeczy nie da się podzielić, jednym z możliwych rozwiązań jest przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Czy sąd może nakazać sprzedaż mieszkania?

Tak. Sprzedaż rzeczy wspólnej jest jednym ze sposobów zniesienia współwłasności przewidzianych przez przepisy.

Podstawy prawne

• Kodeks cywilny – tekst jednolity 2026, w szczególności art. 210-212.
• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity 2026, w szczególności art. 617-625.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 41.

Materiał ma charakter informacyjny. Sposób zniesienia współwłasności zależy od rodzaju nieruchomości, praw innych osób, sposobu korzystania i rozliczeń między współwłaścicielami.