Co oznacza wpis o egzekucji w księdze wieczystej?

Stan prawny: 7 października 2026 r.

Przy zadłużonej nieruchomości sama informacja, że „jest komornik”, jest zbyt ogólna. Jednym z podstawowych dokumentów do sprawdzenia jest aktualna księga wieczysta, w tym wpisy i wzmianki dotyczące prowadzonego postępowania.

Gdzie znajdują się informacje o egzekucji?

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział III obejmuje m.in. ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia, z wyjątkiem hipotek. Hipoteki ujawniane są w dziale IV. Oficjalny opis struktury księgi znajduje się na gov.pl.

Dlaczego wpis ma znaczenie przy sprzedaży?

Art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że równocześnie z wezwaniem dłużnika komornik składa do sądu prowadzącego księgę wieczystą wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. Art. 925 określa natomiast moment, od którego powstają skutki zajęcia wobec dłużnika i osób trzecich. Dlatego wpisu nie należy traktować jak zwykłej informacji administracyjnej – jest elementem postępowania egzekucyjnego.

Przed planowaniem transakcji trzeba ustalić nie tylko wysokość długu, ale także aktualny etap postępowania i datę powstania skutków zajęcia wobec poszczególnych osób.

Wpis i wzmianka to nie to samo

Przeglądając księgę, należy zwracać uwagę również na wzmianki. Mogą informować o złożonym wniosku, który nie został jeszcze rozpoznany. Sam wydruk starej księgi lub informacja sprzed kilku tygodni może więc nie wystarczyć.

Co sprawdzić oprócz księgi?

• aktualne pisma komornika,
• sygnatury prowadzonych spraw,
• aktualne salda wierzycieli,
• czy wyznaczono opis i oszacowanie albo termin licytacji,
• czy poza hipotekami istnieją inne obciążenia lub roszczenia.

Co oznacza wpis dla kupującego?

Kupujący powinien wiedzieć, że po zajęciu nieruchomości samo przeniesienie własności nie powoduje zniknięcia prowadzonej egzekucji. Art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego reguluje skutki rozporządzenia nieruchomością po jej zajęciu. Dlatego transakcji nie należy planować jak zwykłej sprzedaży mieszkania bez obciążeń.

Wpis o egzekucji a hipoteka – to nie to samo

Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności ujawnianym w dziale IV księgi wieczystej. Wpis dotyczący egzekucji wiąże się natomiast z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym. Nieruchomość może mieć hipotekę bez prowadzonej egzekucji, a egzekucja może wynikać z długu innego niż standardowy kredyt hipoteczny.

Przykład

Właściciel ma mieszkanie obciążone hipoteką banku, ale raty spłaca terminowo. Sam wpis hipoteki w dziale IV nie oznacza egzekucji. Inna sytuacja powstaje, gdy wierzyciel uzyskał tytuł wykonawczy, skierował egzekucję do nieruchomości, a komornik wszczął odpowiednie czynności. Dlatego określenie „zadłużone mieszkanie” jest za mało precyzyjne do zaplanowania sprzedaży.

Czy wpis przekreśla możliwość sprzedaży?

Nie należy wyciągać takiego wniosku wyłącznie z jednego wpisu. Możliwość i sposób przeprowadzenia transakcji trzeba oceniać na podstawie całego stanu prawnego i etapu egzekucji.

Zobacz też sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą oraz jak sprzedać zadłużone mieszkanie.

Co zrobić po znalezieniu wpisu?

1. Sprawdź aktualną treść całej księgi wieczystej i wzmianki.
2. Ustal sygnaturę postępowania oraz komornika prowadzącego sprawę.
3. Ustal wierzycieli i aktualne kwoty potrzebne do rozliczenia.
4. Sprawdź etap egzekucji, w tym czy wyznaczono opis i oszacowanie albo licytację.
5. Nie przyjmuj założenia, że zwykła umowa sprzedaży automatycznie zatrzyma egzekucję.

Najczęstsze pytania

Czy wpis o egzekucji znajduje się w dziale IV?

Nie należy utożsamiać wpisu egzekucji z hipoteką. Dział IV służy wpisom dotyczącym hipotek, natomiast dział III obejmuje m.in. ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia.

Czy wzmianka oznacza to samo co pełny wpis?

Nie. Wzmianka sygnalizuje m.in. złożenie wniosku, który może jeszcze nie być rozpoznany. Dlatego przy transakcji trzeba sprawdzać zarówno wpisy, jak i aktualne wzmianki.

Czy po spłacie długu wpis znika automatycznie?

Nie należy zakładać automatycznego wykreślenia. Po umorzeniu albo ukończeniu egzekucji art. 924 KPC przewiduje złożenie przez komornika wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji.

Podstawy prawne i źródła

• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity 2026, w szczególności art. 924, 925 i 930.
• Ministerstwo Sprawiedliwości – informacje o księgach wieczystych.

Analiza zadłużonej nieruchomości

Jeżeli chcesz sprawdzić możliwy wariant sprzedaży przed dalszym etapem egzekucji, możesz skorzystać z bezpłatnej analizy zadłużonej nieruchomości. Najpierw sprawdzamy dokumenty i obciążenia – decyzja o sprzedaży należy do właściciela.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Konkretna sytuacja wymaga analizy aktualnej księgi wieczystej, dokumentów wierzycieli i pism komornika.