Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku

Stan prawny: 7 października 2026 r.

Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można sprzedać przed całkowitą spłatą kredytu. Hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży, ale wymaga bezpiecznego rozliczenia z bankiem i późniejszego wykreślenia zabezpieczenia z księgi wieczystej.

Jeżeli problemem nie jest zwykły kredyt, lecz opóźnienia w spłacie albo zagrożenie wypowiedzeniem umowy, zobacz także pomoc w przypadku problemów ze spłatą kredytu. Gdy oprócz hipoteki występują inne zobowiązania, pomocny będzie poradnik jak sprzedać zadłużone mieszkanie.

Czy bank może zakazać sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Co do zasady nie można skutecznie zastrzec, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, iż nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Wynika to z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Nie oznacza to jednak, że można zignorować bank. Dopóki hipoteka istnieje, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela. Dlatego kupujący oczekuje mechanizmu prowadzącego do spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki.

Krok 1. Pobierz z banku aktualne dokumenty

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto uzyskać z banku dokumenty pokazujące:

• aktualne saldo całkowitej spłaty,
• rachunek, na który ma trafić kwota spłaty,
• warunki zwolnienia zabezpieczenia,
• informację o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie,
• ewentualne koszty wcześniejszej spłaty.

Nazwa i forma dokumentów różnią się między bankami, dlatego nie warto opierać transakcji na nieaktualnym saldzie z aplikacji.

Krok 2. Sprawdź, czy cena sprzedaży pokrywa kredyt

Jeżeli cena mieszkania jest wyższa od aktualnego zadłużenia, rozliczenie jest stosunkowo proste: część ceny potrzebna do zamknięcia kredytu trafia do banku, a pozostała część do sprzedającego.

Jeżeli saldo kredytu jest wyższe od możliwej ceny sprzedaży, trzeba przed transakcją ustalić z bankiem, w jaki sposób zostanie rozliczona różnica. Konkretne warianty i ograniczenia opisujemy w poradniku co zrobić, gdy dług jest większy niż wartość mieszkania.

Krok 3. Umowa przedwstępna powinna uwzględniać hipotekę

Kupujący powinien wiedzieć, że nieruchomość jest obciążona i jak zostanie rozliczony bank. W umowie warto precyzyjnie określić sposób zapłaty ceny, dokumenty bankowe oraz warunki finalnej transakcji.

Jeżeli kupujący korzysta z własnego kredytu hipotecznego, jego bank również będzie analizował księgę wieczystą i sposób spłaty dotychczasowego wierzyciela.

Przykład rozliczenia: cena 700 000 zł, saldo kredytu 260 000 zł

Jeżeli bank potwierdzi, że do całkowitej spłaty potrzeba 260 000 zł, transakcję można ułożyć tak, aby ta część ceny trafiła na rachunek wskazany przez bank, a pozostałe 440 000 zł – zgodnie z umową – do sprzedającego. W praktyce trzeba jeszcze uwzględnić terminy płatności, ważność dokumentów bankowych i sposób finansowania kupującego.

Przykład pokazuje mechanizm, a nie uniwersalny wzór aktu. Każda transakcja powinna opierać się na aktualnych dokumentach banku.

Krok 4. Podziel cenę między bank i sprzedającego

W typowej transakcji część ceny odpowiadająca saldu zadłużenia trafia bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank sprzedającego. Reszta ceny trafia do właściciela.

Dokładny przepływ środków powinien wynikać z dokumentów bankowych i aktu notarialnego. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, terminy przelewów trzeba dodatkowo uzgodnić z jego bankiem.

Krok 5. Po spłacie uzyskaj dokument do wykreślenia hipoteki

Spłata kredytu powoduje wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności, ale sam wpis hipoteki nie znika automatycznie z księgi wieczystej.

Po rozliczeniu bank wydaje dokument pozwalający złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Trzeba więc dopilnować zarówno spłaty, jak i formalnego usunięcia wpisu z księgi.

Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć znaczenie wpisu w dziale IV i różnicę między samą hipoteką a innymi obciążeniami, przeczytaj także poradnik hipoteka w księdze wieczystej a sprzedaż mieszkania.

Czy kupujący może kupić mieszkanie z istniejącym wpisem hipoteki?

Tak, jeżeli transakcja jest ułożona tak, że hipoteka zostanie spłacona i wykreślona zgodnie z dokumentami banku. Sam istniejący wpis nie oznacza, że aktu nie można podpisać.

Najważniejsze jest, aby kupujący nie pozostawał bez ochrony wobec wierzyciela hipotecznego po zapłacie ceny.

Co jeśli kredyt jest już przeterminowany?

Jeżeli występują zaległości, bank wypowiedział umowę albo rozpoczęto działania windykacyjne, zwykła procedura sprzedaży może wymagać dodatkowych uzgodnień.

Przy konsumenckim kredycie hipotecznym ustawa przewiduje mechanizmy restrukturyzacji i szczególne zasady umożliwienia sprzedaży kredytowanej nieruchomości po nieskutecznej lub odrzuconej restrukturyzacji.

W takim przypadku warto działać przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości.

Co jeśli cena mieszkania jest niższa niż saldo kredytu?

Nie należy podpisywać umowy, zakładając, że bank „na pewno zgodzi się na wykreślenie”. Najpierw trzeba uzyskać jego stanowisko.

Art. 35 ustawy o kredycie hipotecznym przewiduje, że po odrzuceniu wniosku konsumenta o restrukturyzację albo po bezskutecznej restrukturyzacji kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia sprzedaż kredytowanej nieruchomości przez okres nie krótszy niż 6 miesięcy. Jeżeli uzyskana cena jest niższa od zadłużenia, kredytodawca umożliwia spłatę pozostałej części w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki, przy czym może żądać innego zabezpieczenia pozostałej wierzytelności.

Podatek przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Sam fakt istnienia kredytu hipotecznego nie zmienia podstawowej zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Trzeba odrębnie sprawdzić datę nabycia, ewentualny pięcioletni okres, koszty i możliwe zwolnienia.

Nie należy utożsamiać kwoty pozostałego kredytu z kosztem uzyskania przychodu w PIT.

Czy warto sprzedawać na rynku otwartym?

Jeżeli kredyt jest obsługiwany normalnie, stan prawny jest prosty i jest czas, mieszkanie z hipoteką może być zwyczajnie sprzedawane na rynku.

Bezpośrednia sprzedaż inwestorowi może mieć większy sens, gdy oprócz kredytu występują dodatkowe problemy: zaległości, egzekucja, potrzeba bardzo szybkiego rozliczenia albo trudny stan techniczny.

Jeżeli chcesz sprawdzić taki wariant, zobacz bezpłatną wycenę zadłużonej nieruchomości.

Lista kontrolna przed umową przedwstępną

• aktualny dokument banku z saldem całkowitej spłaty,
• rachunek i warunki spłaty kredytu,
• informacja o dokumentach do wykreślenia hipoteki,
• sprawdzona księga wieczysta,
• ustalony sposób podziału ceny,
• uzgodnione terminy płatności, szczególnie gdy kupujący korzysta z kredytu.

Jeżeli któregoś z kluczowych elementów jeszcze nie ma, lepiej opisać ten warunek w umowie niż zakładać, że zostanie rozwiązany już po jej podpisaniu.

Najczęstsze pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem?

Tak. Kredyt może zostać spłacony z części ceny sprzedaży, o ile transakcja jest prawidłowo przygotowana.

Czy bank musi zgodzić się na samą sprzedaż?

Hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do zbycia nieruchomości, ale bank jest kluczowy dla rozliczenia kredytu i dokumentów potrzebnych do wykreślenia zabezpieczenia.

Czy hipoteka znika w dniu spłaty?

Wierzytelność może wygasnąć po spłacie, ale wpis w księdze wieczystej wymaga odrębnego wykreślenia.

Czy kupujący może zapłacić część ceny bezpośrednio do mojego banku?

Tak. To typowy sposób rozliczenia sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym.

Co jeśli mieszkanie jest warte mniej niż kredyt?

Trzeba uzgodnić z bankiem sposób rozliczenia brakującej kwoty i zwolnienia hipoteki. W określonych sytuacjach konsumenckiego kredytu hipotecznego zastosowanie mają szczególne przepisy ochronne.

Podstawy prawne

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity 2026, w szczególności art. 65 i 72.
• Ustawa o kredycie hipotecznym – tekst jednolity, w szczególności przepisy dotyczące restrukturyzacji i sprzedaży kredytowanej nieruchomości.

Materiał ma charakter informacyjny. Szczegółowy sposób rozliczenia zależy od umowy kredytowej, aktualnego salda, banku oraz sposobu finansowania kupującego.